個人再生の住宅資金特別条項（住宅ローン特則）

住宅資金特別条項（住宅ローン特則）とは？

住宅資金特別条項とは「住宅資金貸付債権に関する特則」のことで、「住宅ローン特則」「住宅ローン特則」と呼ばれています。

債務整理の一つ「個人再生」の手続きをする際に利用できる制度で、住宅を手放さずに借金を減らすことができます。

個人再生には「小規模個人再生」と「給与所得者等再生」の2つがありますが、どちらも「住宅ローン特則」の手続きが可能です。

住宅ローン特則のメリット

住宅ローン特則のメリットは住宅を手放さずに、住宅ローン以外の借金を最大5分の1程度に削減できる点です。

「自己破産」の場合は住宅を含む資産が没収されますが「個人再生」で住宅ローン特則を使えば住宅を守ることができます。一戸建ての場合は、建物の価値が下がっていたとしても土地の資産価値は変わらないため、住宅ローン特則の恩恵が大きいと言えます。

住宅ローン特則がないと、住宅ローンが支払えなくなった時点で債権者は抵当権を行使し、住宅を売却してしまいます。住所が奪われると経済的な再建が困難になるため、それを救済する処置が「住宅ローン特定」となります。

住宅ローン特則のデメリット

デメリットとして記載すべきか難しいところですが「自己破産」と違い、住宅を手放さないので住宅ローンの支払いが続くということです。 住宅ローン特則は基本的にローンの返済期間を延期するだけで、ローンの返済額が減ることはありません。

また「個人再生」を行うとブラックリストに登録されてしまいます。ブラックリストとは信用情報機関で、約5年～10年間はローンを組むのが難しくなります。「自己破産」の場合でも同様の期間登録されますが「任意整理」の場合は約5年と期間が短いという特徴があります。

「任意整理」と違って裁判手続きとなるため、労力がかかる点も挙げられるでしょう。弁護士・司法書士に依頼したとしても、必要書類の提出や裁判所への訪問など、色々手間と時間がかかります。

住宅ローン特則の利用条件

住宅ローン特則の利用条は民事再生法第１９６条と第198条に明記されております。 詳細は弁護士や司法書士にお問い合わせ頂くとして、ここでは住宅ローン特則の利用条件を大雑把に説明していきたいと思います。

• 前提条件
• 債務者に関する条件
• 住宅に関する条件
• 住宅ローンに関する条件
• 再生手続きに関する要件

住宅ローン特則を利用するためには、上記の条件を全て満たす必要があります。また住宅ローン特則が適用されるのは債務者1人につき住宅1戸までとなります。

　　 　

前提条件

　

住宅ローン以外の借金の合計額が5000万円以下で、再生計画が実行可能な、安定した収入の見込みがあることが、前提条件となります。また税金を滞納し、住宅に差押登記がされている場合は利用できません。

　

債務者に関する条件

　

債務者が自分の居住用の住宅を法人でなく個人として所有している必要があります。この条件はほとんどの債務者に当てはまる条件かと思うので、特に気にする必要はないでしょう。

　　 　

住宅に関する条件

　　

住宅の床面積の半分以上を債務者が利用していることが条件となります。住宅兼店舗として利用している場合などは注意が必要で、半分未満だとマイホームだとみなされず、条件に当てはまらなくなります。

また住宅以外の不動産（敷地や周辺の私道など）にも住宅ローンの抵当権が設定されている場合は、その抵当権よりも優先順位の低い抵当権が他に設定されていないことも条件となります。

　

住宅ローンに関する条件

住宅の新築・購入、土地の購入、リフォームなどの資金が対象となります。住宅ローンの返済が一括払いではなく、分割払いになっていることも条件となります。

　　 　

再生手続きに関する要件

　　

債務者が住宅ローンを返済できない場合、保証会社が返済を肩代わりする場合があります。これを「保証債務」と呼びますが、保証会社が肩代わりして支払ってから6ヶ月以上経った場合は、住宅ローン特則の利用が禁止されているので、それまでに再生手続開始の申立てを行う必要性があります。

住宅ローン特則の種類

住宅ローン特則には4つの方法があり、それぞれ返済期限や支払い方法が異なります。どの方法選択するかは、契約内容や支払い能力、住宅ローン以外の借金額など、様々な事情を踏まえ、弁護士や司法書士と相談しながら決めていく形になります。

正常返済型（そのまま型）

住宅ローン特則で最も利用されているやり方で、「再生計画」に従って返済を継続するものです。債権者から反対が出る可能性が低いという特徴があります。

リスケジュール型（期間延長型）

「再生計画」に従っての返済が難しい場合は、住宅ローンの支払いを最大10年返済期間を延長することができます。（債権者の同意がとれれば10年以上延ばすことも可能）。ただし延長期限は債務者の年齢が70歳になるまでとなります。

期限の利益回復型

住宅ローンの支払いを延滞・滞納すると、分割払いから一括で住宅ローンを支払う必要があります。これを「期限の利益喪失」と呼びますが、「期限の利益回復型」とは延滞金と損害金を3～5年間で分割払いすることにより、一括で支払う必要がある住宅ローンを再び分割払いに戻すことができる制度です。

元金猶予期間併用型

元本猶予期間併用型とはリスケジュール型（期間延長型）でも住宅ローンの支払いが難しい場合に利用できる制度です。他の借金を返済している間は住宅ローンは元金および利息だけを支払うことが認められ、借金返済の負担を削減することができます。

リスケジュール型を前提とししているので最大10年間延長することができます。

同意型

債権者の同意のもと、住宅ローンの支払い内容や方法を自由に決める制度です。

実際の例としては、返済期間の延長やボーナス払いの廃止といった、返済期間に関する調整であって、住宅ローンそのものを減額することは一般的にはできません。

債権者と話し合って決めていく形になるため、上記3つ以外の条件を加えることができる反面、時間がかかるというデメリットがあります。

住宅ローン特則の注意点

清算価値担保の原則に関して

個人再生の手続きには「清算価値保障の原則」という言葉が度々出てきます。

これは「再生計画」で全ての債権者（銀行、消費者金融など）に対して、債務者が自己破産手続きをした場合に得られる金額以上の配当を行うべき、というルールで、法律に明記されています。

「個人再生」は「自己破産」のように車や家などの財産を処分する必要はないものの、財産を換金した額と同じ分以上は支払う必要があります。債権者側から見たとき債務者から貰えるお金は「個人再生での返済＞自己破産での返済」となる必要があります。

住宅ローンの残高と、現時点で住宅を売却した際の価格を比較した際、売却した方の価格が高くなる場合は、住宅ローン特則の利用ができたとしても、ローン残高と売却価格の差額を全額債権者に支払う必要があります。

住宅ローン特則は基本的にローンの返済期間を延期するもので、債務者側に余剰資金が残ることや、ローンの返済額が減ることはありません。

住宅の競売手続が進んでいる場合

住宅の競売手続が進んでいる場合でも、住宅ローン特則を定めた再生計画の認可の見込みがあると認められれば、裁判所が競売手続きの中止命令を発してくれるため、住宅を残すことが可能となります。

ただ税金滞納がある場合は、共益債権・一般優先債権の債権者による競売手続の中止は困難になるため、住宅を残すことは難しくなりますので、必ず税金は支払うようにしましょう。